האם ניתן לחייב בארנונה נכס במצב של מעטפת?

בסמכותה של העירייה להטיל ארנונה על כל הנכסים שבתחומה, הכוללים שני סוגי נכסים: בנינים וקרקעות.
כאשר עסקינן בבנייה של נכס חדש, במצב של שלד או מעטפת, בתי המשפט נדרשו לשאלה מתי הושלמה בנייתו והוא נחשב "בניין" לצורכי החיוב בארנונה.

קרא עוד על סיווג נכס

ככלל, נקבע כי יש לבדוק את שאלת תחילתו של בניין על פי המבחן הפונקציונאלי, דהיינו האם הושלמו אותן עבודות בנייה המאפשרות שימוש ראוי בבניין לייעודו. ונקבע כי בעניין זה, יש לעשות שימוש במבחן האובייקטיבי ולא במבחן "הכדאיות הכלכלית" בו עושות שימוש חלק מהרשויות המקומיות, הטוענות כי ניתן לשקם ו/או להשלים את הנכס בעלות סבירה ולפיכך מטילות חיוב בארנונה.
(ראה: עמנ (חי') 309/06 עופר קעה נ' עיריית חדרה; ע"ש (ירושלים) 3077/04 גולדברג אהרון נ' מנהל הארנונה של מו"א שומרון, עמ"נ (נצרת) 1002/05 אספן נדל"ן בע"מ נ' מנהל הארנונה עיריית נצרת עילית; ת"א (תל-אביב) 101748/99 עיריית הרצליה נ' קהאן צבי).

שאלת חיובו של נכס במצב מעטפת נדונה כבר בעת"מ (ת"א) 2597-08 חיים מרידור נ' עיריית יהוד, בו נקבע כי נכס המצוי במצב של מעטפת, אינו בר חיוב בארנונה וחובת ההוכחה כי הנכס הפך בר-חיוב בארנונה מוטלת על העירייה.
גם בעמ"נ (מרכז) 37796-05-10 משה רבינוביץ נ' מנהל הארנונה בעיריית פתח תקווה  סבר בית המשפט כי נכס המצוי במצב מעטפת, הינו נכס שבנייתו לא הושלמה וזאת על אף שהוא מצוי בתוך בניין מאוכלס.

בימים אלו, נקבעו מסמרות בעניין זה עת יצאה הלכה קוהרנטית של בית המשפט העליון בבר"ם 42/12 עיריית הרצליה נ' חברת גב ים לקרקעות בע"מ לפיה נכס המצוי במצב מעטפת, ולמעשה מדובר בשלד בלבד, אינו עונה להגדרת "בניין", כיוון שבנייתו טרם הושלמה. בית המשפט הוסיף והדגיש כי "גם אם ניתן להשלים את החסר תוך השקעה כספית סבירה, אין הדבר מעלה או מוריד, וההחלטה לעניין זה נתונה, כל כולה, בידי המחזיק, משיקוליו הוא".

בית המשפט העליון הבהיר כי ההכרעה בדבר מצבו הפיזי של נכס הינה הכרעה קונקרטית, המותאמת לנסיבות העובדתיות של הנכס הספציפי.